¿Realmente estás pensando en comprar un piso.. AHORA?

Hace no mucho me rondó la idea de comprar un piso. Ya sabéis, que si el alquiler es tirar el dinero, que si es mejor tener algo tuyo, que si los pisos no van a bajar más… Tras tener uno prácticamente cerrado e incluso con el notario elegido me hicieron una pirula que me obligó a cancelar la operación. Esto fue el punto de partida para realizar un exhaustivo análisis -hasta donde un simple mortal como yo puede analizar- de cómo está el mercado ahora y de cómo puede estar en los próximos años –sí, lo se, tenía que haberlo hecho antes de intentar comprar el piso!!! XD.

Tras mucho leer y bucear por diferentes periódicos, foros y páginas web, éstas son mis conclusiones. Si nos fijamos en la gráfica de la evolución del precio por m^2 en España podría dar la falsa sensación de que la caída ha tocado suelo y que es ahora cuando los precios empiezan a repuntar. Si eres de los que así piensan, por favor, no cometas el error que estuve a punto de cometer yo y sigue leyendo…

Existe una teoría que describe el comportamiento de toda burbuja económica (abajo). No quiero decir nada pero… ¿no encontráis parecidos? ¿nos encontramos en un bull-trap? Hay que señalar que esto no son 2+2, depende de muchos factores como para dejarnos llevar únicamente por una gráfica, pero no deja de resultar curioso ¿verdad?

Pero bueno, hagamos que no hemos visto esa gráfica “burbujil” y sigamos analizando. Si volvemos a la gráfica del precio por metro en España observamos que ahora los precios se están manteniendo, incluso en los últimos datos no reflejados en la gráfica estos valores parecen incrementarse ¿pero por qué? ¿no se supone que según tú, autor de pacotilla, esto tiene que seguir bajando??¿¿pero no está subiendo??

Así es. Fundamentalmente y bajo mi punto de vista esto se debe  a simples circunstancias coyunturales:

  1. El “Gobierno” va a subir el IVA, la poca gente que tiene dinero o acceso a el se está dando prisa para no tener un sobreprecio.
  2. Al final de año quitan la deducción por compra de primera vivienda, que es una pasta (puede suponer hasta un 15% de rebaja sobre el valor de la hipoteca). Por tanto más prisa.
  3. Hay una falsa expectativa de precios al alza, “pero si se trata de vivienda!!! eso no baja nunca!!!” (parida)

Me gustaría ver que pasará a partir del año que viene. Tengo la sensación de que no se va a vender ni un puñetero piso. Si que es verdad que hay zonas como Madrid capital cuyo comportamiento es distinto a otros lugares. Se notará menos el impacto que en zonas costeras y demás, sí, pero se notará igual.

Veamos las razones por las que pueden –y deben- seguir bajando los pisos:

  1. con un 20% de paro SOSTENIDO, las familias no tiene dinero ni para comer, y menos para pagar los pisos. A la gente poco a poco se le acaba el subsidio por desempleo (tremendo drama) y el banco les embarga (- demanda y +oferta de pisos latente).
  2. A partir de verano muchos bancos, obligados por el Banco de España, van a empezar a sacar a la venta excedente de pisos, y claro, tendrán que rebajarles el precio, porque si no colocarlos será imposible (+oferta y -precio)
  3. Si suben el IVA –está hecho- y encima quitan las ayudas para la adquisición, menos incentivos, menos ventas (- demanda)
  4. Para la mayoría de los mortales sigue siendo increíblemente difícil obtener financiación –lo se de muy buena tinta-, el banco ya no da el 120% y las tasaciones empezarán a ajustarse a la realidad (- precio)
  5. El euribor sube en 1-2 años, la gente segue sin poder pagar y el coste de nuevas hipotecas sube (- demanda)
  6. Los inmigrantes se vuelven a sus países debido a la falta de trabajo (+ oferta de pisos vacíos)
  7. Los funcionarios, hoy por hoy los más indicados para comprar una vivienda, ante la incertidumbre de sus salarios prefieren trasladar la compra al futuro (- demanda real).

Razones que se me ocurren por las que pueden subir o mantenerse (en zonas como Madrid capital únicamente)

  1. La demanda en el centro es limitada, hay gente que puede pagar pero está esperando más bajadas de precios. En cuanto bajen un poco el movimiento de compraventa es mayor y por lo tanto los precios aguantarán mejor.
  2. El gobierno, visto el cataclismo, a lo mejor incentiva de nuevo la compra, aunque me extraña según está el gasto público y con la presión del FMI en el cogote.

Todo esto son suposiciones mías, pero no veo una España creciendo de manera optimista como para que los precios suban. Yo creo que nos vamos a acabar poniendo a precios de suelo del 2000, y diría que incluso MENOS. Ha pasado también con la bolsa, pasará con los pisos. En japón pasó igual y se tiraron cerca de 15 años bajando. Podemos comparar las gráficas japonesas y españolas. Eso si, recordando que cada país ha tenido su inflación correspondiente , entre otras diferencias de paro y sociales, y que por tanto no sería justo a priori que los precios finales tuvieran la misma bajada en ambos países. Aún así es representativo:

Por último, me he permitido la licencia de graficar la evolucion de los precios en 3 zonas de Madrid –lineas rosas- y la evolución del IPC real aplicado a estos precios –amarilla-. Lo mas normal es que ambas AL MENOS se ajustasen.

(Las columnas son el precio por m2. asi el 200000.0% significa 2000 euros/m2. Perdonad por no haber cambiado eso ;))

BARRIO SALAMANCA: 

BARRIO CHAMBERÍ: 

BARRIO TETUÁN COMPLETO:


Quizás todo esto que os cuento no sirva de nada y esto de un vuelco ascendete, pero si no es así y logro que más de uno traslade unos años la decisión de adquirir una vivienda con el consiguiente ahorro.. YA SABÉIS DÓNDE ENCONTRARME PARA DARME LAS GRACIAS.

Un saludo, Oscar.

Actualizado 27 mayo: Me gustaría aportar una gráfica más que acaba de ver ahora mismo. Se trata del repunte que han sufrido las ventas de casas en EEUU justo antes de eliminar las ayudas (en abril).  Apoya por tanto la teoría del repunte que está ocurriendo en España.

  6 comments for “¿Realmente estás pensando en comprar un piso.. AHORA?

  1. Clara
    27/05/2010 at 10:34

    aún así los ingleses siguen mirando a España como una de las primeras opciones para comprar una segunda vivienda como indica este gráfico

    http://blog.ventadepisos.com/2010/actualidad-inmobiliaria/a-por-los-ingleses

    • Óscar Fernández
      27/05/2010 at 19:29

      ¿En serio crees que la demanda de pisos ingleses puede controlar los precios de España? ¿Crees que son suficiente éstas adquisiciones como para levantar la demanda? Además ese dato que me estás dando no tiene mucho valor, me dices que la intención de comprar en nuestro país está por encima del resto de países..¿dónde está el volumnen de negocio ahí? Es como si me dices que tu intención es comprar cocacolas en vez de agua, en un porcentaje de 80%-20%.. ¿pero cómo se yo cuántas cocacolas vas a comprar?

      y por encima de todo esto si te fijas en el texto, éstos son sus principales destinos: Baleares, Costa Blanca española, Murcia y Pirineos medios franceses. ¿¿Y el resto de españa qué??

      La vivienda en nuestro país viene fundamentada principalmente (como en casi cualquier otro país desarrollado) en la demanda interna. Lo demás son artificios que pueden ayudar localmente y coyunturalmente.

  2. Óscar Fernández
    27/05/2010 at 11:50

    ¿En serio crees que la demanda de pisos ingleses puede controlar los precios de España? ¿Crees que son suficiente éstas adquisiciones como para levantar la demanda? Además ese dato que me estás dando no tiene mucho valor, me dices que la intención de comprar en nuestro país está por encima del resto de países..¿dónde está el volumnen de negocio ahí? Es como si me dices que tu intención es comprar cocacolas en vez de agua, en un porcentaje de 80%-20%.. ¿pero cómo se yo cuántas cocacolas vas a comprar?

    y por encima de todo esto si te fijas en el texto, éstos son sus principales destinos: Baleares, Costa Blanca española, Murcia y Pirineos medios franceses. ¿¿Y el resto de españa qué??

    La vivienda en nuestro país viene fundamentada principalmente (como en casi cualquier otro país desarrollado) en la demanda interna. Lo demás son artificios que pueden ayudar localmente y coyunturalmente.

  3. Eduardo
    27/05/2010 at 14:32

    Muy buen articulo Oscar!, yo desde luego pienso seguir sin comprar más aun tras tu análisis.

  4. Óscar Fernández
    27/05/2010 at 19:31

    muchas gracias, aunque sabes que soy el mejor en el counter!! jajaja

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